Все об уступке прав на недвижимость в новом доме

В Санкт-петербурге существует несколько вариантов приобретения жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — способ покупки жилья в новостройке. Суть переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

Юридически переуступка - не купля-продажа недвижимости.

Приобретая недвижимость в новом доме на условиях долевого участия, оформляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый - владелец жилья на стадии строительства. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом недвижимости может быть физическое либо юридическое лицо.
• Второй - непосредственно покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку потребуется, если, например, полностью не исполнены финансовые обязательства (продавец приобретал жильё в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена переуступка квартиры?

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Предмет договора переуступки — право требовать строящийся объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит обратить внимание на проектную декларацию девелопера. Этот документ выкладывается для общего ознакомления на официальном сайте компании.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие девелопера на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто продаёт квартиру по переуступке?

Купить квартиру в новостройке по переуступке можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими могут быть как люди либо юридические лица или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать потому, что покупали квартиру для перепродажи.
• Подрядные организации - Зачастую в этой роли выступают компании которые сотрудничали с девелопером на протяжении хода строительства. При строительстве новостройки подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью квартир.
• Собственники, приобретающие недвижимость для своих нужд, но решившие продать собственность в дальнейшем.

Что требуется от покупателя квартиры по переуступке прав?

Приобрести квартиру в рамках договора переуступки может любое заинтересованное лицо. Но наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Есть необходимость совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Если покупатель хочет хочет квартиру в нужном районе или жилом комплексе, но квартиры распроданы.

Главные преимущества квартиры по переуступке

Будьте внимательны и осторожны при оформлении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставляет возможность купить квартиры в новостройке, когда все жилье уже распродано. Это особенно популярно для тех, кто ищет благоустроенное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика гораздо выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить выгоду на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

Чтобы оформить договор переуступки по законам, обе стороны договора должны собрать регламентированный список документов:

• Когда продавец недвижимости в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу квартиры в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Ромашки в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки